记者/计思敏
9月26日，据港交所网站显示，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（简称“魔方生活”）向港交所递交上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。
按照魔方生活提交的招股书，其收入由2019年的9.46亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%。净利润由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率115.6%。
截至2022年6月30日，魔方生活的收入为8.49亿元，毛利为7.3亿元，归属股东净利润924.8万元。
另按照招股书，截至2022年6月30日，魔方生活的流动负债净额为15.43亿元；现金及现金等价物6.23亿元。
招股书显示，魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。按照魔方生活官网，其在中国首创集中式长租公寓模式。
招股书显示，区别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，确保集中式长租公寓运营的稳定性。
按照招股书，2021年6月魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略；随后，魔方生活先后于2015年、2016年、2018年完成B、C、D轮融资，投资者包括私募股权投资机构华平投资（透过Peridot Gem Investment、Mordenite Gem及Peridot Gem Group投资）、加拿大基金管理公司CDPQ(Asia)、由中航信托控制的HangFang Investment等。
据招股书，魔方生活创始人为葛岚。按照董事会组成，目前，53岁的郑南雁任魔方生活非执行董事兼董事会主席；44岁的柳佳任执行董事兼首席执行官。
从持股比例来看，此次IPO前，华平投资透过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接拥有约51.62%的股权；CDPQ(Asia)拥有16.8％股权；由中航信托控制的HangFang Investment则拥有12.5%股权。
截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点，其中约45.5%位于北京及上海。
按照招股书，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：一是直营模式，在该模式下，魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营，二是加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，魔方生活以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。截至2022年6月30日，魔方生活约65.7%的公寓以直营模式经营。
按照招股书，魔方生活主要提供白领公寓及蓝领公寓。其中，魔方生活主要以旗舰品牌魔方公寓运营及管理白领公寓，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元人民币，在其他城市月租介于2000元至4000元之间。蓝领公寓则是面向蓝领人员的宿舍式公寓，主要以9号楼公寓品牌经营，首家9号楼公寓于2016年开业。每套9号楼公寓的每间房间通常配备2至8张床，每张床位的月租价格介于500元至1000元。
招股书显示，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。
从中国租赁公寓市场来看，近年，中国租赁公寓市场迅猛发展。根据弗若斯特沙利文的资料，中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元。至2026年，中国租赁公寓市场的规模预计将进一步增至2.7万亿元，主要驱动因素在于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加。
而中国租赁公寓市场非常分散，有大量运营中的非机构化的长租公寓。于2021年，中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%，远低于发达国家。
对于集中式长租公寓，报告预计集中式长租公寓市场规模到2026年将达到1252亿元。
招股书显示，根据弗若斯特沙利文的资料，中国集中式长租公寓市场非常分散，按运营中的公寓数量计，五大参与者合共占市场总额较少。按运营公寓数目计，于2021年，魔方生活是中国第三大集中式长租公寓运营商，拥有75887个运营中的公寓。另按2021年在中国运营中的公寓数量计，魔方生活是最大的独立集中式长租公寓运营商。而许多集中式长租公寓运营商则隶属于房地产开发商，未来增长或受制于相关房地产开发商的规模及财务支持。
据澎湃新闻了解，当前，集中式长租公寓市场中，运营公寓数量排名前二的运营商分别为万科旗下长租品牌“泊寓”及龙湖旗下“冠寓”。