去年楼市成交量全国第一,成都近期的“小阳春”又上演了

  受益于人口快速增长,成都的独立行情或许仍未结束。

  去年,成都楼市以14.6万套的新房成交量、22万套的二手房成交量,站在了全国楼市之巅。许多重仓成都的房地产开发商“战绩”优异,有的企业单城销售额就突破200亿元。

  走出逆势行情的成都,今年楼市“小阳春”还会再爆发一次吗?

  近期,两个成都高端楼盘实现了开盘即清盘,释放了积极信号。不过,相比去年同期的“高热”行情,今年成都楼市已经有所下行,成交数据跌幅不小。有研究机构认为,热门新项目的入市有望带动成都楼市点状回温,结合成都人口的快速增长,楼市需求面仍有良好支撑,高品质项目未来更受追捧。

  楼市又现低中签率

  近期,两个高端楼盘的入市,再度让成都楼市“火”了一把。

  由中铁建操盘的成都西派少城项目于3月12日取得预售证,本批次共计536套住宅,户型建筑面积在196平方米至306平方米之间,单套总价最高接近千万元,吸引了1978组客户入围,中签率仅有27.1%。

  仅6天后,位于天府新区的麓湖生态城悦溪W2组团也取得预售证,共计入市508套住宅,其中有300多套的建筑面积超过144平方米,共计吸引了4000多组客户排队。

  根据成都市现行售房政策,只有建筑面积在144平方米以下住宅才需要以公证摇号的方式购买,该楼盘符合这一条件的住宅套数仅有195套,这些较小户型的房源共计吸引1137组客户入围,中签率只有17.15%。

  在如此低的中签率下,西派少城和麓湖生态城悦溪W2都在开盘首日就实现了清盘。

  根据四川中原研究院发布的“市场周报”,2024年3月18日至3月24日,成都共有6个项目开盘,入市房源达到1335套,单周供应量创年内新高,整体去化率达到了87%。

  一家大型全国化房企的成都项目营销人士告诉第一财经:“2023年是成都的楼市‘大年’,但从下半年开始市场出现一定程度下行,去年9月楼市限购政策有所松绑,短期内刺激了一波成交,到年底又呈现疲软态势,今年1月和2月份市场冷淡,直到3月,我们感受到销售回温,项目的来访、转化、认购数据都有所提升。”

  房企大展拳脚

  在房地产市场深度调整的大背景下,成都楼市曾在2023年走出独立行情。

  根据成都市住房和城乡建设局的公开信息,2023年全年,成都房产成交量达36万余套,其中新建商品房成交量达到14.6万套,同比增长9.7%;二手房成交量达22万多套,同比增长68%。

  去年成都无论是新房还是二手房成交套数,都站在了全国第一的位置,双双超越上海等一线城市的数据。

  成都楼市的“高热”成就了不少重仓成都的房企。去年成都市场中业绩排名前十的房企总销售额相加超过1706亿元,是近五年来的最高水平。

  华润置地、中铁建、龙湖在成都的销售额都创下了新高,分别达到288亿元、238亿元和208亿元。此外,还有多家房企在成都的单城销售额破百亿元。

  受益于成都市场的独立行情,去年有三家成都本土房企首次进入了百强房企行列,分别是:销售额达到182亿元的兴城人居,排名第70位;销售额为170亿元的成都天投,排名75位;销售额153亿元的万华投资,排名89位。

  复盘去年的成都楼市,最热的时刻正是三月份,在传统的楼市营销概念中,三月也被称为“楼市小阳春”。2023年3月,成都的二手房成交量就达到2.8万套,比上海还多卖4000套,数字领跑全国,创下成都近7年来的单月成交量纪录。当时,成都新房、二手房同步繁荣,新房市场上有楼盘出现“五万人摇”的盛况。

  今年成都楼市“小阳春”数据相比春节时的成交低基数来说,市场算是有所回暖,但与去年同期相比,还是相差甚远。

  具体来看,据克而瑞统计,2024年2月,成都新房备案成交量比去年春节所在月份下降43%,累计同比降三成,新房网签成交量已持续4个月下滑。进入3月后,周度成交量较春节前的2024年1月周数据降低14%,与2023年四季度及2023年春节后复苏情况相比,仍有明显差距。

  二手房方面,克而瑞认为市场数据基本与春节前持平,还未达到去年第四季度的水平。

  此外,据克而瑞统计,成都中心城区日光盘数量近半年来也在一路下行,需求端日渐疲软,客户挑挑拣拣心态加剧。

  受市场下行影响,房价也在下滑。根据房天下研究院统计,今年3月前两周,成都二手房挂牌均价为15204元/平方米,环比下跌0.35%,与上年同期相比,同比下跌2.40%。

  人口增长带来想象空间

  曾在一片低迷中逆势发展的成都楼市,今年的后市将会如何?

  在多家房地产研究机构对成都市场基本面的分析中,都提到了其优秀的人口数据。

  成都是中国西部重要大都会,具有强大的经济发展和自然资源优势,在制造业、现代服务业、文化旅游等产业方面具有很强的实力和规模效益。近年来,成都积极加强科技创新和人才引进,在西部地区具有较强的虹吸效应,不仅是四川本省人在往成都跑,很多青海、甘肃等西部省份年轻人也会选择在成都安家。从2012年到2022年,十年间成都的人口增长了600多万。

  克而瑞研究中心就认为,去年成都楼市的热度,其实是由较大基数新增人口的自住需求撑起来的,该机构称,去年成都最主要的楼市客群为首次置业的纯刚需客,占比高达六成。

  最近成都市开展了人口变动情况抽样调查,结果显示,截至2023年末,成都市常住人口为2140.3万人,比2022年末增加13.5万人;户籍人口为1598.2万人,比2022年增加26.7万人。

  这一结果表明,成都的人口数仍在快速上升中,其楼市购买力仍具备一定想象空间。

  克而瑞研究中心认为,近期成都多个热门项目入市,或许能带动成都楼市点状回温,而二手房市场热度也有望修复,若业主能降低预期,在挂牌价方面有所让步,可能还将拉动一批刚需购房者入市。

  中指研究院四川分院则预判,2024年成都房地产市场仍具备良好的发展动力,近年成都人口保持高速增长,随着经济复苏,居民置业意愿逐步回暖,将在需求端对市场形成良好支撑;另一方面,土地整体供应缩量,高品质住宅产品将更受市场追捧。

  前述成都楼市业内营销人士则对记者表示,从项目一线的水温来看,尽管市场中不缺购房者,春节后项目到访量也在增加,但客户心态已有变化,观望者变多,去年楼市中那种“抢房”现象越来越少,接下来各开发商竞品之间还会面临折扣、品质比拼等方面的竞争,销售工作的挑战性增加了不少。

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